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房屋产权过户登记的性质
    发布者:社区管理员 阅读:2509
    长期以来,在审判实践中存在一种认识,认为只要没有办理房屋产权过户登记,即使签定了房屋买卖合同,甚至付清了房款交付了房屋,该房屋买卖合同仍然无效或效力未定。这种认识既不符合法律所倡导的诚实信用精神,也违背了《合同法》的规定。如前所述,房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件,合同就为有效合同,至于办理房屋产权过户登记手续的问题,是履行该房屋买卖合同的内容。我国《合同法》第60条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。我国法律规定,动产以交付转移所有权,不动产以办理产权过户登记转移所有权,因此,在房屋买卖过程中,办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题,并不涉及合同效力的问题。并且,如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力,在逻辑是也是矛盾的,因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同,而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。 
  房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以,合同的有效成立只是当事人履行的前提条件,只有认真全面履行了合同,当事人的权利才能实现。作为房屋买卖合同的标的物(房屋),其履行的标志目前是以国务院1988年发布的《城市私房管理条例》。也就是说房屋所有权的转移应以是否办理产权过户手续为必要条件。关于办理产权过户手续问题。办理产权过户手续,实际上是行政管理行为而非民事行为。房屋买卖过户登记对国家来讲体现着国家对房产这一既是重要生活资料又是重要生产资料不动产的管理,对当事人来讲则又是拥有房屋所有权的唯一合法根据。一般来说,既然有房屋买卖书面协议,就必然办理房屋过户手续。但实践表明,由于种种原因当事人虽达成了房屋买卖书面协议却并未办理过户登记。为此最高人民法院曾颁布过至少三个司法解释,以处理由此而产生的纠纷。第一、1984年8月30 日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(第56条)。第二、1988 年4月2 日最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(第85条)。第三、1990年2月17 日《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函》。 
  前两个规定对当事人之间依法成立的房屋买卖协议是采取有条件承认其效力的办法,对买卖房屋能否成立的限制性条件过多。第三个规定却又完全否认在当事人之间虽达成房屋买卖协议,但只要在未办理产权转移登记手续之前均可翻悔。这些规定不仅在审判实践中不易掌握,而且更重要的是不符合民法理论,违背了民事交易中的诚信和自愿原则,为当事人翻悔提供了合法根据。所以,问题的实质是房屋买卖协议的有效成立与实际履行是两个阶段的问题,不能混为一谈,履行过程中出现的问题应按履行法则处理,而不能以此否认合同成立的法律效力。 
2008-1-28
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