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商品房质量问题及合同解除权的行使
    发布者:社区管理员 阅读:2308
    商品房质量问题及合同解除权的行使 
    商品房买卖过种中,出现质量问题,何种情况下可以解除合同?从立法及司法实践上看,目前对因质量问题解除商品房买卖合同的态度是谨慎、严格限制的,是结合商品房交易自身的特点及其社会影响所形成的一种立法及司法的价值取向。目前可以解除合同的主要有以下两种情况: 
 
    1、房屋主体结构质量不合格。
 
    房屋主体结构质量不合格是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。根据《中华人民共和国建筑法》第61条规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
    房屋主体结构质量不合格,直接影响到使用的人身财产安全,所以,出现该种质量问题,买受人可以请求解除合同。
    依据现行法律法规规定,房屋建成后交付使用前,建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收,验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查,出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案,取得《房屋建设工程竣工验收备案表》。当然未取得该证不等于房屋主体结构未经验收合格,相反,则可以断定房屋主体结构业经验收合格。主体结构质量是否合格只是房屋建设工程验收的项目内容之一。
    所以,商品房买卖合同中,约定以开发商取得《房屋建设工程竣工验收备案表》为宜,在房屋交付使时,出卖方不能提供该验收备案表的,买受人可以拒拒收楼,并由出卖人承担逾期交房的违约责任。
    如果系房屋交付使用后,发现主体结构质量不合格的,买受人可以解除合同,请求赔偿损失。是否属主体结构不合格问题,由具备相关资质的单位依照法定程序进行鉴定,有争议的,可诉请法院解决。
 
    2、房屋质量问题非主体结构质量不合格,但严重影响正常的居住使用。
 
    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。何为严重影响正常的居住使用,应根据实际的损害影响情况,由法官进行裁量。
    对一般性的质量问题,房屋还是保修期内的,买受人有权要求出卖人承担修复责任,出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
    所谓一般质量问题,是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题,包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题,室内地坪空鼓、开裂、起沙问题,墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题,厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题,电线漏电、灯具坠落、管道堵塞等。
2008-1-23
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