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房屋买卖不破租赁的原则
    发布者:社区管理员 阅读:1813
    买卖不破租赁的原则
 
    合同权利义务的概括移转是指合同当事人一方将其权利义务转让给第三人,由合同受让人取代转让人成为合同的一方当事人,该受让人享有原合同的权利义务。合同权利义务的概括移转即可基于合意而发生,也可基于法定而发生。基于合意发生的移转需经合同另一方当事人的同意,未经合同另一方的同意对其不发生效力,即转让合意不具备外部效力,因为合同权利义务的概括移转对合同另一方当事人利益影响巨大,所以必须经其同意方对其发生效力。买卖不破租赁不是法定的合同权利义务概括移转。买卖不破租赁的立法初衷在于保护承租人的居住权,法律规定在此特定情形下使债权优先于物权,承租人可按原租赁合同继续使用房屋。也就是说,买受人与承租人之间的租赁关系是基于法律规定而发生的。但这种基于法律规定发生的租赁关系并不是合同的法定概括移转。根据我国现有法律的规定,合同的法定概括移转主要发生在两种情形:一是因继承而发生的。如被继承人订立合同后死亡的,继承人即可依继承法的规定承受被继承人在该合同中的权利和义务。一是因法人的分立、合并而发生的。根据《合同法》第90条规定:“当事人订立合同后合并的,由合并后的法人或者其他组织行使合同权利,履行合同义务。当事人订立合同后分立的,除债权人和债务人另有约定的以外,由分立法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权,承担连带债务。”

    买卖不破租赁也不是意定的合同权利义务的概括移转。由于合同权利义务的概括移转对于合同另一方的利益影响之巨,根据我国《合同法》的第八十八条的规定,合同权利义务的概括移转需经合同对方的同意,而在买卖不破租赁中,由于出租方因房屋所有权人的变化而发生变更,无须承租人的同意。

    基于买卖不破租赁而在买受人与承租人之间发生的租赁合同,是基于原租赁合同的条件成立的新合同,并不是原合同权利义务的概括移转。
   

2008-1-20
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