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新年伊始个贷排队开发商愁钱 楼市信贷饥渴难解
    发布者:社区管理员 阅读:1732
    有没有钱真的不一样! 
  “只要信贷一开闸,我们就能拿到贷款,楼市就会重新吹起反攻号角,房价将迎来报复性反弹。”从去年深秋开始就无钱可贷,饥渴了3个多月的开发商们纷纷“押宝”2008年第一季度。市场也因此而动:领跌了1个多月的地产股在新年第一个交易日终于大涨,地产指数一周上涨3.67%。然而,这种市场反应很可能只是短线炒作,因为扎堆找钱的“红眼”地产商面对的仍是银行的“冷脸”。

  1月3日,央行2008年度工作会议在京召开,强调总量上将更严格控制信贷。此前央行要求商业银行以季度上报信贷指标,使得信贷即使在新年开闸后,也只会是细水长流。“2008年银行放贷会更重视资产泡沫风险的控制,尤其对个人房贷会更谨慎。”中国银行高级分析师谭雅玲称。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇则透露,目前银行信贷已基本定调,最近各银行还要开年度会议,会后即会拿出具体从紧细则;开发商想趁信贷开闸一拥而上,大规模地拿到资金很难了。

  不仅如此,2007年上市房企在资本市场大肆圈钱的一幕也难再现。据一家全国性商业银行信贷部经理私下透露,此前被证监会辟谣的“叫停房企IPO”,实质上正严格执行。而一个月前碧桂园百亿发债搁浅,显示出楼市正“祸不单行”。

  钱!钱!钱! 

  “依然没戏。”吴军连苦笑。

  1月3日上午阳光明媚,北京西长安街一家建行营业厅内,吴军连在“禁止吸烟”标识前的沙发上坐立不安,每隔几分钟就要到门外抽烟,却往往是刚抽了半支就一把掐灭,然后进门等待。两年前,吴军连放弃在山西经营的小煤矿来京炒房,陆续买进的十余套房子还未来得及出手就遭遇了2007年10月以来的楼市调整,做着发财梦的他此时却看好了亚奥板块的一个新盘项目,“以攻为守”却在银行贷款环节卡了壳。“从去年11月就在银行排上队了,得到的答复一直是‘无钱可贷,再等等’,等到2008年1月信贷重新开闸。”令吴军连伤心的是,这两天信贷开闸了,他天天“泡”在银行里依然没戏,“再拿不到钱就只有放弃了”。他的许多同行已走了这条路。

  公司白领杜小姐却没法放弃,2006年结婚时买的小一居原本还勉强住着,眼看年迈的父母要来同住,购置第二套房却屡遭波折:“首付提高后要多准备好几万,银行贷款却还没着落。”银行贷款的初审回执早在两个月前就拿到了,杜小姐攥在手里已像小学时的课本一样破旧,“急也没用,据说连买首房的都不容易贷到款”。

  相比之下,北京大龙地产集团的老板石大龙的“事更大”:“200多号人等着吃饭呢!早期规划完毕的地块再贷不到钱延迟开工损失上亿啊!更要命的是已占用的预售楼款还要吃官司!”年前,资金就断流的石大龙底气十足:“等着吧!一开春款项就到位。”他那时很是相信楼市拐点不会到来,短暂的资金饥渴会迎来信贷开闸的春水。但令他失望至极的是,关系很铁的银行信贷部人员最近像集体失踪了,打通电话也会避开话题。石大龙试着寻找其他银行,结果是“凉透了心”。如果上述还都是个案,记者采访中了解到的一个“有意思”的例子则内涵丰富:不久前,大中电器卖给国美后,手里有了几十亿的张大中忽然受到了热捧,登门的多是前来融资的地产商。

  北京联达地产总经理杨少峰称,他最近忽然感觉经纪公司的业务好做多了,甚至不断有新的开发商找上门寻求合作,“感觉他们非常缺钱”。 记者采访多家银行看到,新年两个工作日内,个贷排队人数明显增多,贵宾理财室里也是人来人往。缺钱的来了,即便暂时不急缺钱的为了争取主动也来了,尤其是贷款难的小企业;最终贷到款的并不比年前多。如果2007年底银行贷款额度用光无钱可贷还在情理之中,那进入新的一年,信贷面临重新开闸,楼市依然感到融资困难,问题出在哪儿?

  紧!紧!紧!

  收紧二套房贷后,终于迎来信贷开闸了,问题是水并不多,还要慢慢流。 

  “货币政策从紧,央行窗口指导非常严格,已口头表示新增贷款幅度不超过去年的15%。”上述银行信贷部经理称。 

  此观点得到了谭雅玲、郭田勇等多位专家的证实。记者了解的具体数字则是12%、13%不等。未经证实的消息则称,央行确定的2008年四大国有商业银行的贷款额度中,工行、建行、农行与去年持平,中行反下降200亿。 

  据了解,2008年总贷款额度由监管部门确定,然后分配给各家商业银行,在总量控制前提下,投放比例还严格按季度划分,分别约为总量的35%、30%、25%和10%。 

  “具体比例各银行情况不同,会有所伸缩,但均会严控规模。”上述银行信贷部经理透露,央行要求按季度上报,事实上并不排除各行内部按月度统计去执行,以免超标后受到央行行政重罚。 

  而在往年,早放早收益几乎成了银行的惯例,第一季度下来,会放出新增贷款量的一半,到三季度就基本用完了全年额度。如2007年新增贷款计划3.6万亿,一季度放款1.42万亿,截至年度10月底,已累计近3.5万亿元。 

  据上述人士称,各商业银行均正报送2008年贷款发放具体计划,在最近的银行业年度大会后会拿出细则,而一季度贷款额度要到春节前后才会下来,目前敏感时刻谁都不敢“轻举妄动”。 

  “这意味着,苦等信贷开闸的解渴者要失望了。”派丰理财首席经济学家侯宁和郭田勇均认为,一是额度太少,二是控制投放比例,开发商一拥而上,只能是狼多肉少。 

  事实上还有更糟糕的,连中原地产董事总经理李文杰“额度有限依然会倾向于利润回报高的地产项目”的乐观,在既有政府改革又有奥运会的2008年的特殊年份,也失去了站住脚的基础。 

  “2008年银行放贷时会更重视资产泡沫的风险控制,其中对于房地产业贷款的针对性特别强,政策也更具体,尤其是个人房贷会更谨慎。”谭雅玲分析称,奥运会前,大型建筑项目都要封顶。郭田勇的观点是,重型板子会打在中小房企身上。 

  在此前央行一内部会议上,十余位行长级人士已达成了共识:2007年贷款规模超标,问题主要出在房地产贷款;2008年除了严控“两高一资”,就是大砍地产信贷。

  渴!渴!渴! 


  2008年楼市似乎注定要在沙漠中煎熬。 

  近5年来的统计数据显示,国内融资结构依然以银行贷款为主导,信贷占总融资额的比重基本都在80%以上。而房地产业作为资金密集型行业对信贷的需求从来都非常旺盛,一度整个行业平均负债率在70%以上,如今这扇门正越关越紧,那么还有没有别的门敞开? 

  针对有观点称房地产企业利润积累丰厚可用自有资金周转,侯宁一语指出了症结:“自有资金也是来自银行。” 

  找杨少锋借款的是吴军连们,登张大中门融资的是石大龙们。更多的小开发商和炒房者还把地下钱庄列在了求助名单,金融脱媒的趋势越来越明显。 

  “都3、5分利了,能拆借的也要借啊!”石大龙曾经最羡慕的是大地产商可以上市到资本市场圈钱,直到听说碧桂园发债没批准,羡慕才在心里打了折扣,地产业的“达·芬奇密码”也不灵了。 

  据统计,2007年,通过A股IPO集资的上市公司达到120家,募集资金额达4143亿元;实施增发的企业有156家,增发募集资金总额达2712亿元;再加上发行可转债和企业债,资本市场募资已达近万亿元,其中大半收入了房企囊中。 

  随后传出“证监会已停办房地产企业IPO”消息,尽管证监会马上出来辟谣,但记者调查显示,近段时间已鲜见有房地产IPO了。 

  上述银行信贷部经理证实:“实际上的确已经停了。明着否认,暗中收紧,是监管者不想落下‘计划经济’的名声。” 

  有地产商透露,证监会也接受IPO申报,但程序比以往更复杂,除常规程序外,发改委还要审核企业是否符合“70%以上90平方米以下”的强制性规定等等。 

  据悉,目前有十多家已上市房地产企业正排队指望通过股市募集资金。无一例外的是,定向增发方案至今均未获得证监会批准。正在此时又传出“广东十余家房企拟2008年赴港上市”消息。 

  侯宁提示,在美国次贷危机影响、楼市资金链紧张的情况下,今年要谨防借奥运会概念爆炒。 

  而依据杨少锋的经验,房地产业“祸不单行”,不明情况的地产商寄希望于信贷开闸路已走不通,多方融资也会愈发坎坷,倒不如学习万科等大企业降价快速回款实际,“而整个房地产业也将由此开始大规模洗牌”。
来源: 华夏时报
2008-1-13
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