因迟延交楼购房者起诉或要求开发商承担违约责任纠纷案

    原告：购房者
    被告：开发商

　　迟延交楼，是目前房地产市场中的顽疾之一，不仅直接侵害购房者的权益，同时也是制
约房地产开发商良性发展的一大障碍。
　　造成迟延交楼的原因多种多样，作为开发商应当对这些原因深究细问，才有可能得出解
决问题的正确答案。

　　原因之一：建筑施工单位违约，造成工期延误。
　　由于建筑施工单位在工程进度、施工用料和施工质量等方面未能完全按照建设工程施工
合同和建筑施工法律法规及相关规范的要求施工，会造成窝工误工、质量事故、建筑档案移
交延误等诸多问题，进而使建筑工程无法按期完工等等，导致竣工验收推迟、开发商无法向
购房者按期交楼。

　　原因之二：建设单位、施工单位、监理单位和设计单位协调不够、配合不好，造成无法
及时通过竣工验收。
　　实践中，由于建设单位与设计单位、施工单位和监理单位在费用支付与结算、平时协调
配合和责任不清扯皮等原因，往往会造成其他三家单位不配合建设单位、拖建设单位的后
腿，导致工程无法及时通过竣工验收、无法取得竣工验收备案。

　　原因之三：建设单位经营管理混乱。
　　包括合同管理、档案管理、签证管理和平日的经营管理无规章制度或制度不全、无专门
人员或人员责任不清，容易造成建设单位与其他单位之间的合同权利义务约定不明、不利，
档案不完整，无专人负责、跟踪各项管理工作，造成各方没有严格按照相关合同约定履行各
种合同、协议，无法及时通过竣工验收、无法及时取得竣工验收备案。

　　原因之四：政府的具体行政行为。
　　政府的具体行政行为侵害开发商的合法权益，加上开发商未能妥善解决与政府的协调关
系。比如政府在开发建设的过程中改变原规划，在规划红线内增加市政道路，导致施工单位
工期延长和竣工验收备案延期，而发展商事先未能充分认识到该行政行为给自己带来的严重
后果，未能及时与政府协调好相关工作，且未及时取得政府的相关证明资料，导致在后面的
迟延交楼诉讼中败诉。

　　原因之五：资金压力影响后继或配套工程进度，或导致债务、诉讼风险。
　　由于部分开发商是靠银行贷款投资房地产建设开发的，因此贷款到期或如不能及时还
付，则要么后继和配套工程无法完工，要么陷入银行和其他债权人追讨欠款的诉讼中，有的
还面临着在建楼盘被法院查封的境地。

　　原因之六：不可抗力和意外原因导致工期延误。
　　不可抗力法律上有严格规定，不可抗力发生后开发商还须取得相关有效证明，现实中因
不可抗力导致迟延交楼的情况虽然不多但也不是没有。更多是自然原因和意外情况造成的，
比如“非典”时期、夏季台风、高考期间等等，施工都受到了不同程度的影响。

　　本律师认为：就目前的法律法规和深圳市仍在使用的《房地产买卖合同》范本的条款规
定，开发商除了不可抗力外，只要不能按照合同约定及时向购房者交付使用房屋时，均要承
担迟延交楼的违约责任。这虽保护了购房者的利益，但开发商因此付出了惨重的代价，不研
究、不预防和不解决迟延交房的法律对策，是不明智的。

　　首先，从自身管理抓起，建立健全系统的管理制度，特别是与施工单位、监理单位、设
计单位和购房者的合同管理及档案管理，必须有具体的规章制度，有专门的专业人员负责、
跟踪，有行之有效的协调沟通机制、工程进度签证机制、每日会议纪要机制、客户服务机
制。

　　其次，要保证充足的后备资金，保证按照相关合同约定及时支付施工单位、监理单位和
设计单位的各种款项，不能因为资金短缺导致施工停滞和延期，更不能因此导致银行起诉、
法院采取强制措施等情况发生，否则会引起连锁反应。

　　第三，应由专人负责协调与政府的衔接、沟通工作
由于目前国家对房地产的整个开发建设过程监控比较严格，因此政府在房地产开发中管理力
度和影响力比较大，认真、积极和依法地与政府紧密、有效的沟通和衔接非常重要。

　　第四、应由专业律师参与房地产开发建设的日常管理。
房地产开发建设是一个复杂而由专业的行为过程，涉及到了土地、建筑、交易、金融、保
险、中介、物管、政府等各个环节，每一个环节都涉及到了内容繁多的法律法规规章，近几
年的房地产开发更是比管理、比资金的竞争阶段，专业的房地产法律等服务，可以弥补开发
商管理上的不足，防范和化解房地产开发建设过程中的法律和管理风险。

　　当然，即使完全做到以上几点，仍不能完全避免可能的法律风险。万一发生迟延交楼的
情况，开发商仍应抱着积极的态度，正视问题的存在，真诚与相关各方沟通，根据法律和相
关合同约定，在自己可以承受的范围内承担相应责任，妥善解决存在的问题，以达到双赢的
效果。