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因迟延交楼购房者起诉或要求开发商承担违约责任纠纷
    发布者:社区管理员 阅读:5180
    因迟延交楼购房者起诉或要求开发商承担违约责任纠纷案

    原告:购房者
    被告:开发商

  迟延交楼,是目前房地产市场中的顽疾之一,不仅直接侵害购房者的权益,同时也是制
约房地产开发商良性发展的一大障碍。
  造成迟延交楼的原因多种多样,作为开发商应当对这些原因深究细问,才有可能得出解
决问题的正确答案。

  原因之一:建筑施工单位违约,造成工期延误。
  由于建筑施工单位在工程进度、施工用料和施工质量等方面未能完全按照建设工程施工
合同和建筑施工法律法规及相关规范的要求施工,会造成窝工误工、质量事故、建筑档案移
交延误等诸多问题,进而使建筑工程无法按期完工等等,导致竣工验收推迟、开发商无法向
购房者按期交楼。

  原因之二:建设单位、施工单位、监理单位和设计单位协调不够、配合不好,造成无法
及时通过竣工验收。
  实践中,由于建设单位与设计单位、施工单位和监理单位在费用支付与结算、平时协调
配合和责任不清扯皮等原因,往往会造成其他三家单位不配合建设单位、拖建设单位的后
腿,导致工程无法及时通过竣工验收、无法取得竣工验收备案。

  原因之三:建设单位经营管理混乱。
  包括合同管理、档案管理、签证管理和平日的经营管理无规章制度或制度不全、无专门
人员或人员责任不清,容易造成建设单位与其他单位之间的合同权利义务约定不明、不利,
档案不完整,无专人负责、跟踪各项管理工作,造成各方没有严格按照相关合同约定履行各
种合同、协议,无法及时通过竣工验收、无法及时取得竣工验收备案。

  原因之四:政府的具体行政行为。
  政府的具体行政行为侵害开发商的合法权益,加上开发商未能妥善解决与政府的协调关
系。比如政府在开发建设的过程中改变原规划,在规划红线内增加市政道路,导致施工单位
工期延长和竣工验收备案延期,而发展商事先未能充分认识到该行政行为给自己带来的严重
后果,未能及时与政府协调好相关工作,且未及时取得政府的相关证明资料,导致在后面的
迟延交楼诉讼中败诉。

  原因之五:资金压力影响后继或配套工程进度,或导致债务、诉讼风险。
  由于部分开发商是靠银行贷款投资房地产建设开发的,因此贷款到期或如不能及时还
付,则要么后继和配套工程无法完工,要么陷入银行和其他债权人追讨欠款的诉讼中,有的
还面临着在建楼盘被法院查封的境地。

  原因之六:不可抗力和意外原因导致工期延误。
  不可抗力法律上有严格规定,不可抗力发生后开发商还须取得相关有效证明,现实中因
不可抗力导致迟延交楼的情况虽然不多但也不是没有。更多是自然原因和意外情况造成的,
比如“非典”时期、夏季台风、高考期间等等,施工都受到了不同程度的影响。

  本律师认为:就目前的法律法规和深圳市仍在使用的《房地产买卖合同》范本的条款规
定,开发商除了不可抗力外,只要不能按照合同约定及时向购房者交付使用房屋时,均要承
担迟延交楼的违约责任。这虽保护了购房者的利益,但开发商因此付出了惨重的代价,不研
究、不预防和不解决迟延交房的法律对策,是不明智的。

  首先,从自身管理抓起,建立健全系统的管理制度,特别是与施工单位、监理单位、设
计单位和购房者的合同管理及档案管理,必须有具体的规章制度,有专门的专业人员负责、
跟踪,有行之有效的协调沟通机制、工程进度签证机制、每日会议纪要机制、客户服务机
制。

  其次,要保证充足的后备资金,保证按照相关合同约定及时支付施工单位、监理单位和
设计单位的各种款项,不能因为资金短缺导致施工停滞和延期,更不能因此导致银行起诉、
法院采取强制措施等情况发生,否则会引起连锁反应。

  第三,应由专人负责协调与政府的衔接、沟通工作
由于目前国家对房地产的整个开发建设过程监控比较严格,因此政府在房地产开发中管理力
度和影响力比较大,认真、积极和依法地与政府紧密、有效的沟通和衔接非常重要。

  第四、应由专业律师参与房地产开发建设的日常管理。
房地产开发建设是一个复杂而由专业的行为过程,涉及到了土地、建筑、交易、金融、保
险、中介、物管、政府等各个环节,每一个环节都涉及到了内容繁多的法律法规规章,近几
年的房地产开发更是比管理、比资金的竞争阶段,专业的房地产法律等服务,可以弥补开发
商管理上的不足,防范和化解房地产开发建设过程中的法律和管理风险。

  当然,即使完全做到以上几点,仍不能完全避免可能的法律风险。万一发生迟延交楼的
情况,开发商仍应抱着积极的态度,正视问题的存在,真诚与相关各方沟通,根据法律和相
关合同约定,在自己可以承受的范围内承担相应责任,妥善解决存在的问题,以达到双赢的
效果。

2008-1-10
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